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2020新趋势|房地产最大利空“老龄化+少子化”

来源:网易新闻  作者:编辑  日期:2020-1-16
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   楼市最大的利空是老龄化。老年人只需卖房,不需买房。而少子化,则意味着未来的接盘侠数量堪忧。

  楼市最大的利空是老龄化。老年人只需卖房,不需买房。而少子化,则意味着未来的接盘侠数量堪忧。

  这样,即使:

  1)我国人均GDP从当前的超1万美元,十年后,跨越到超2万美元。

  2)M2从当前的接近200万亿,翻番有余到500万亿。

  在老龄化和少子化的格局下,房价依然会走低。如果上述的1)+2)不出现,则可能会房价暴跌;如果上述的1)+2)均出现,则房价可能会走出一个浅V。

  2019年是否真的出生人口是否只有1100万,还未官宣。重点是:2020年上半年,会否只有500万,甚至更低?2020年第一季度,会否只有250万?如果2020年第一季度,医院的新生儿临产数据,低于250万,则4月和5月楼市可能会出现大批卖盘。

  高楼住宅,由于偏高(拆迁成本太高),将来不会有开发商愿意接盘拆迁改建。这样,未来高楼住宅就会逐年折旧。能升值的是地段,而由于次中心的成熟,市中心被分流,这样市中心的价值就会缩水。

  重庆最近住宅大楼着火,也说明住宅大楼存在的安全隐患。一个月前,是沈阳住宅大楼着火,一个月后是重庆住宅大楼着火。两处火情的情况,基本上差不多。

  中国大中小城市这么多,时不时某地住宅大楼着火,从楼底一直烧到楼顶,由于消防部及时出动,火情得到控制,所幸无人员伤亡。这样的新闻不断上热搜,将让高楼住宅的IP不断贬值。

  被烧掉的高楼住宅,没有提前买保险的话,贷款还在。买保险就相当于缴纳房产税。

  将来高层住宅,只能靠一个概念:有钱人愿意登高望远的“中国市中心”。1)风景,2)有钱人密,将是高层住宅唯一保值点。穷人住的高楼,极端一点:电梯坏了也没人愿意出钱修。

  日韩式的生育率跳崖暴跌,若是实锤的话。2020-2025年,独门独户带院子的住宅,可能会出现,以鼓励生育。

  假如2020-2030年,中国人均GDP从超1万美元,翻番到超2万美元,中国人的人均(注意:被平均)收入也将翻番。独门独户带院子的“标准洋房”售价150万(鼓励生育),按照6.9的汇率,则相当于是22万美元。与美国当前三四线的新房价格水平相当。

  我们国家2万美元人均GDP,其实是跟美国三四线竞争。150万(22万美元)的美式郊区住宅,定价与美国三四线郊区接轨。

  2亿套独门独院住宅,就是300万亿以上的房地产销售额,会带动:汽车,家具,装修,园艺等行业的销售。

  它将拉高GDP,实现5+%的年增速。

  1亩 = 666。6666667平方米(m)

  假设三/四层的“紧凑型”美式洋房,它包括附属公路的全部占地面积是120平米,则2亿套是240亿平米,相当于0.36亿亩地。考虑到老龄化,引发的偏远农村“成建制”拆除释放的宅基地和乡路,它应该不会占用我国18亿亩耕地。

  住房观念的改变,对于高楼住宅的打击将是致命的。除了一线城市“中国的市中心”,其他二三线的较偏高楼住宅,卖价应该会低于:当时的建筑成本,也就是鹤岗跌

  1万美元人均GDP的经济构成,与2万美元人均GDP的经济构成不一样。

  用1万美元的模式,来实现2万美元的目标。就像长征系列火箭,用隔壁阿三家的火箭发动机:超重,上不了天。

  2万美元的人均GDP,必然是美国二战后,打败纳粹和日军回国的美国大兵,在郊区建设“资本主义新美国”,通过独门独院住宅+汽车消费+婴儿潮,所带动。

  特斯拉将国产车,降价至30万以下。这可以为我国GDP站上2万美元人均,提供参考。

  上海的银行们,给马斯克几百亿人民币贷款,靠着这笔钱特斯拉在上海临港建厂。1年实现量产;1年时间,实现降价。

  美国媒体报道特斯拉拿的这几百亿人民币贷款,他们不说人民币,他们说:几十亿美元贷款(括弧内是人民币)。

  特斯拉国产化深入后,据说:还能再降5万一辆。

  宝马和奔驰也将被迫降价。中国汽车市场,是全世界竞争最激烈的市场。宝马和奔驰也可以学“特斯拉模式”拿国内银行的人民币贷款,用以升级中国的工厂。

  如果国际巨头们,拿了中国的银行的巨额贷款(及其他优惠),那么他们可能会有:出口指标。

  假如宝马,奔驰,特斯拉,通用,大众等巨头,每年利用中国的生产基地,出口400万辆车,均价2万美元,这将是800亿美元的出口额。出口800万辆车,均价1.5万美元,这将是1200亿美元的出口额。越南,印度和土耳其(吃下中国淘汰的中低端制造业)等国对中高端汽车的需求,就可以被满足。

  多个行业推广这种模式,就能替代“中低端制造业外流:越南,印度,泰国,墨西哥”所减少的我国出口。这样,我国的进出口还是顺差,人民币兑美元6.9的汇率(精准滴灌,M2增幅与美元看齐)也就能维持住。

  十年后的2万美元人均GDP,可以通过“美国二战后的模式”,用国内银行贷款和各种优惠,让国际巨头深耕中国制造来实现。

  这么多国际巨头,他们是相互竞争的,胡萝卜挂在那边,吃不吃?

  马斯克已经吃了。

  所以,2万美元人均GDP的实现,意味着:中国市中心以外的高楼住宅,将不断贬值。

  电梯坏了,要你出钱修,出不出?绿化枯了,要你出钱修,出不出?路了,要你出钱修,出不出?小区外墙塌了,要你出钱修,出不出?

  独门独院住宅,就门前那条马路,要出钱修。绿化是你家院子。

  房产税,销售税,收入税。美国人民肩上的三座大山。美股慢牛,也要来A股了,国际巨头们可能也会来A股上市。

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